原文链接：https://theinitium.com/article/20240530-mainland-real-estate-data

据德邦证券于2023年的测算，从总量来看，2022年房地产及房地产建造业对中国GDP的直接贡献占比约为10%，如果考虑到地产对其他上下游行业的拉动，占比可达20%。但近年来，由于地产行业持续低迷，房地产行业占GDP比例也有所下滑，从2017年26.6%下滑到2022年的20.3%。

2024年5月14日，地产商雅居乐集团首次发生美元债券违约，并在公告中指出，其已无力履行境外债务的付款义务。至此，发行美元债券的民营地产商除万科等少数幸存者之外，近乎全军覆灭。

中国房企此轮流动性危机起于政府试图「降杠杆」，控制房企债务规模的政策。其中，影响最为深远的政策为2020年提出的「三道红线」政策，包括要求房企控制负债率在70%以下；净负债率不得大于100%；以及现金和短期债务的比例大于一倍。而如果房企被划入红档，则被要求有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

在过去十余年中国房价急速攀升的繁荣时期，房企通常以高负债不断扩张、购地，并从购房者手中拿到预售款提前回流现金，但高杠杆的前提则是房价只升不降。中国政府严苛的降杠杆要求为房企扩张踩下了急刹车，但随之而来的是，高负债的房企面临流动性危机。

自2021年10月花样年作为首家中资地产商境外债券违约后，中国民营房企纷纷「暴雷」，无法按期兑付债券的利息或本金。国际投资者曾一度押注中国政府会不惜代价救援恒大，并买入恒大美元债券，但出乎意料的是，政府并未对恒大伸出援手，此后多米诺骨牌效应下，包括曾是中国销量最高的房企碧桂园等一众民营地产商，在之后的两年里也陆续暴雷。据彭博数据，截至2023年9月1日，以美元债券发行规模计的中国排名前50名的民营房地产商中，有34家已出现海外债务拖欠或违约。据评级机构标准普尔数据，从2020年至2023年年底，中资发行人的境外债券已有288个房地产行业债券出现违约，而非房地产行业的发行人的债券中，同期仅有43个债券违约。

而暴雷的地产商也为政府带来「维稳」压力。以碧桂园为例，据碧桂园2023年中报统计，碧桂园在全国有超过3000个楼盘，其中多数分散在中国的二三线城市。同大多数中国房企一样，碧桂园在自己销售的楼盘中也广泛采用了「预售」制度，即售房者购买尚未完成的地产项目，开放商可以提前拿到房子预售款。碧桂园资金链断裂后，多地项目未能按期交房，其庞大的楼盘数量以及多数分散在二三线城市的特点，也意味着地方政府面临着巨大的来自购房者的维稳压力。据彭博社援引非营利性政治倡导组织「Freedom House」的「China Dissent Monitor」项目，自2022年6月以来，中国内地发生了1,800多起与房地产相关的抗议活动，多数与房子烂尾或施工质量差有关。

观点网引述野村证券的报告指出，截至2022年底，中国延后交楼的房屋数量约2000万套，完成工程资金粗略估算需要3.2万亿（兆）元。

1. 楼市持续萎靡，房企缩减投资

根据国家统计局数据，2023年住宅新开工面积约6.9亿平方米，为2008年之后的最低点，仅为2020年高点26.4亿平方米的26%。负债累累的房企不再新建楼盘和购置地块。据国家统计局数据，2023年全年房地产开发投资金额为11.09万亿元，同比下降9.6%。

多数房企专注于解决现有库存，新开工动力不佳。持续低迷的销售情况也让房企投资意愿寥寥。 2024年1至3月，新开工数据仍继续走低。住宅新开工面积为1.25亿平方米，同比下降28.7%。

房企投资意愿不佳也跟中国独特的「预售」制度有关，定金和预收款一向是房企投资资金的重要来源。由于居民购房意愿不强，今年第一季度，根据国家统计局数据，房地产企业拿到定金及预收款7435亿元，同比下降37.5%。

2. 房企库存高企

与此同时，居民购房意愿低迷，受供给两端双重影响，房企也面临着前所未有的库存压力。 2023年，商品房待售面积增加到3.3亿平方米，为2017年以来最高水平。根据广开首席产业研究院的报告，截至2024年2月末，全国商品房住宅库销比——即库存量与销售的比率——升至6.5，创下历史新高。而上一次库销比超过6还是2015年4月份。增加的库存待售面积意味着房企面临更大的销售压力，商品房供给高居不下为房价进一步走低留下空间。

由于房企的税收和购地为地方政府提供重要经济来源，帮助房企消化库存也成为政府的重中之重。自2023年，多个地方政府推出以旧换新政策，通过发放「房票」等形式鼓励居民购置新房，部分城市则直接以国企或者地方政府融资平台直接收购旧房，业主拿到购房款后则用所得款在相对应的房产项目购买新房，也有地方政府收购旧房后用作当地保障性住房提供给低收入群体。据《人民日报海外版》，2023年以来，已有超30个城市表态支持「以旧换新」。盐城、苏州、沈阳等城市发放「以旧换新」购房补贴；在苏州相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开发商则直接下场收购旧房。

3. 住宅商品房销售面积下滑

地产市场低迷的直接体现便是销售额和销售量的走低。面对未来不确定性，居民存款意愿攀升，而不愿意投资与消费。此外，地产市场景气时，一些居民买房抱着投资心态，期冀未来能以更高价格售出房产。但随着房价下滑，居民投资意愿骤减。

雪上加霜的是，由于房企资金紧张，担心购入新房会存在「烂尾」风险，购房者或倾向于购置二手房以避免新房烂尾，这又进一步加剧了房企的新房销售压力。

国家统计局数据显示，住宅销售量近年来大幅下滑。 2021年，住宅商品房年度销售总量为14.96亿平方米。 2022年，住宅商品房销售量降至10.96亿平方米，减少26.8%。 2023年，住宅商品房销售面积9.48万平方米，同比继续下降13.5%。国泰君安统计，这是自1999年有数据以来，第一次连续两年销售金额负增长。