由于担心期房模式下拿不到房子，购房者对未竣工项目敬而远之，这阻碍了新的土地购买和投资。
2024年3月15日 20:07 英国《金融时报》韩乐上海，Cheng Leng香港报道
2023年初，一波违约浪潮动摇中国房地产行业的根基后，中国最大、最受信赖的开发商之一万科平静地表达了自信。
有国资背景的万科(China Vanke)当时说：“（我们是）市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。”万科是去年中国第二大住宅建筑商。该公司表示，2022年克服“重重困难”确保了34万套新房交付。这个数字比英国同期建造的住宅总量还要高。
如今一年过去了，这种信心已经被担忧取代。评级机构穆迪(Moody’s)本周下调了该公司的评级，并预计该公司今年1月和2月的销售额已同比下降40%。这也是中国房地产行业整体放缓的结果之一。这场危机始于2021年恒大(Evergrande)违约，如今依然几乎没有减弱的迹象。
万科——深圳地铁(Shenzhen Metro)持有其部分股权——的评级被下调说明，即便是一家拥有政府大力支持的开发商，也无法免受中国普通购房者信心危机的影响，而其债券价格暴跌也说明人们对其财务状况同样感到悲观。
万科由登山爱好者、社交媒体名人王石于1984年成立，根据其最新年报，2022年万科实现营收5040亿元人民币（合700亿美元）。与其他房地产公司一样，万科也是在1990年代中国房地产私有化的过程中崛起的。深圳地铁持有万科28%的股份，因此万科既不属于国有企业，也不属于民营企业，而是属于具有国资背景的混合所有者企业。
据其官网显示，该公司在中国有1000个项目正在进行中，在伦敦和米兰等外国城市也有一系列知名项目正在进行中。该公司还向其他领域扩张，包括在2020年发展起来的养猪业务，当时非洲猪瘟导致中国大量扑杀生猪。
穆迪高级副总裁曾启贤(Kaven Tsang)表示，尽管万科与中国南方科技中心深圳的当局有关联，但穆迪没有“将任何国家支持、政府支持甚至利益相关者的支持考虑在内”。本周，穆迪撤销了对万科的投资级评级。
他还说：“我们认为（房地产）在中国是一个高度商业化且竞争激烈的行业，我们预计政府不会向个别开发商提供直接支持。”
研究公司泉汇研究(Plenum)的联合创始人陈龙表示，对政府来说，向万科提供潜在支持可能很难操作，因为其他开发商会质疑为什么自己没有得到同样的待遇。
中国开发商通常会在项目竣工前就出售房屋，从而获得现金，帮助支付工程款。但恒大等深陷困境的集团的项目交房延误动摇了这种模式，导致购房者怀疑自己拿不到房子，并阻碍了新的土地购买和投资。
万科主要建造高层建筑，于2022年底获得了国有银行的专项融资。但根据穆迪的数据，万科自2023年7月以来没有发行过任何新债券。
大约在同一时期，另一家开发商碧桂园(Country Garden)开始出现国际债券兑付逾期。碧桂园直到不久前还是中国内地销售额最大的开发商。与万科一样，该公司最初被视为不受该行业资金问题的影响，但最终在去年10月首次出现了美元债券违约。
自那以来，投资者对整体房地产市场的信心一落千丈。自去年6月以来，中国的新房价格逐月下跌。万科的债券今年年初还在以稳定的价格水平交易，如今其价格却显示出该公司面临越来越大的困境。
野村(Nomura)中国区首席经济学家陆挺本月写道，目前“看不到……房地产复苏”的迹象，开发商不愿购买土地。他估计，到2024年，全国土地出让收入可能降至2.9万亿元人民币，而2023年和2022年分别为3.2万亿元人民币和4万亿元人民币。
在最近召开的中国全国政协会议上，前中国央行(PBoC)行长易纲建议设立房地产预售资金保险机制，他表示，这一机制可以帮助房地产市场用三年时间过渡到以现房销售为主。
瑞银(UBS)中国内地和香港房地产投资研究主管林镇鸿(John Lam)表示，他相信房地产行业未来将朝这个方向转变，但他补充称，这对开发商的内部回报率和股本回报率是负面的。过去12个月，万科在香港上市的股价下跌了53%。
有迹象表明，万科正在采取措施巩固财务状况。今年2月，该公司以合4.512亿美元的价格出售了在上海一个万科广场中的股份。万科本周在一份声明中表示，其“经营基本面……正常”。
中国政府2020年出台一系列政策，试图减少整个房地产行业的债务——在此之前人们曾担心房价过热。但时至如今中国政府尚未出台任何重大刺激措施。
其他此前为实现快速扩张大举举债的开发商，如今要么已经重组了债务，要么正在讨论重组事宜。
标普(S&P)和惠誉(Fitch)对万科的评级仍为投资级。去年10月，惠誉以销售疲软为由下调了万科的评级。万科只有26亿美元的离岸债务，而恒大的离岸债务超过200亿美元。
但如果万科最终失败，将在更大程度上否定中国举债进行房地产开发的模式，这种模式直到最近一直被证明是非常赚钱的。
一家中国国有银行驻香港的离岸债券交易员表示，万科的债券“仍然太贵”。“风险与回报不相称。”
Wang Xueqiao上海补充报道
译者/何黎